¿Cómo y contra quién puedo reclamar por los defectos o vicios de mi vivienda?

Uno de los problemas cotidianos ante el que nos encontramos la mayor parte de personas cuando adquirimos una vivienda, además de los propios de la formalización de la hipoteca (del que hablaremos en otro artículo) es cómo reclamar y contra quién por los defectos que pueda tener nuestra vivienda.

En la actualidad, la normativa que nos indica los plazos que debemos tener en cuenta es la Ley 38/1999, de 5 de noviembre, de Ordenación de la Edificación.
Dicha norma señala en su artículo 17 que los plazos para reclamar (después veremos a quién) son los siguientes:

  1. 10 años por los defectos en elementos estructurales y que comprometan directamente la resistencia mecánica y la estabilidad del edificio.
  2. 3 años por vicios constructivos o instalaciones que afecten a los requisitos de habitabilidad (higiene, salud y protección del medio ambiente).
  3. 1 año en relación con los vicios o defectos de ejecución que afecten a elementos de terminación o acabado de las obras.

Por su parte, el artículo 18 establece los plazos de prescripción de las acciones:

  1. Las acciones para exigir la responsabilidad prevista en el artículo anterior por daños materiales dimanantes de los vicios o defectos, prescribirán en el plazo de dos años a contar desde que se produzcan dichos daños, sin perjuicio de las acciones que puedan subsistir para exigir responsabilidades por incumplimiento contractual.

Hay pues, dos plazos en cuanto a la responsabilidad de los agentes de la edificación (promotora, constructora, arquitecto, etc.):

  • un plazo de garantía (artículo 17)
  • un plazo para reclamar (artículo 18).

¿Qué significa esto?

Los plazos de garantía (diez, tres o un año) significa que para poder reclamar los daños materiales que existan en la vivienda deberán haber aparecido dentro de los citados plazos, quedando exonerado de responsabilidad el agente si no se manifiesta dentro de ese periodo de tiempo.

El plazo para reclamar es el tiempo que el perjudicado tendrá para entablar la reclamación o demanda correspondiente. Así, si el daño se manifiesta dentro de los plazos de garantía, el perjudicado tendrá dos años para reclamar, computándose estos desde que se produzcan los daños y no desde que venza el plazo de garantía.

¿A quién reclamar?

Esta cuestión presenta alguna dificultad y ha de ser objeto de estudio pormenorizado por el abogado que al que se le encomiende el procedimiento, si bien, con carácter general, la Exposición de Motivos de la Ley de Ordenación de la Edificación señala que se pude dirigir la reclamación ante el promotor ya que éste es quien asume la iniciativa de todo el proceso, siendo además, en buena parte de los casos, quien responde solidariamente (conjuntamente) con los demás agentes intervinientes (constructora, arquitecto, etc.), lo que facilita al perjudicado el ejercicio de la acción de responsabilidad.

Así, el artículo 17 de la Ley de Ordenación de la Edificación, dispone en su apartado 3 que:

  1. No obstante, cuando no pudiera individualizarse la causa de los daños materiales o quedase debidamente probada la concurrencia de culpas sin que pudiera precisarse el grado de intervención de cada agente en el daño producido, la responsabilidad se exigirá solidariamente. En todo caso, el promotor responderá solidariamente con los demás agentes intervinientes ante los posibles adquirentes de los daños materiales en el edificio ocasionados por vicios o defectos de construcción (¿3 0 10 años?).

El apartado 8 establece una exclusión de responsabilidad:

  1. Las responsabilidades por daños no serán exigibles a los agentes que intervengan en el proceso de la edificación, si se prueba que aquéllos fueron ocasionados por caso fortuito, fuerza mayor, acto de tercero o por el propio perjudicado por el daño.

Por ello, a modo de conclusión, es importante que, ante la aparición de grietas, humedades u otros defectos en la vivienda, se asesore de forma rápida y eficaz para que no transcurran los breves plazos que impone la norma.